Notícias do mercado · 30 de outubro de 2026
Bancos passam do teto de 12% do SFH: o que muda para o comprador, o uso do FGTS e a venda
Bradesco, Itaú e Santander cobram agora mais de 12% ao ano. Entenda o que é o teto do SFH, quando o contrato vira SFI e o que isso muda no uso do FGTS.
Com as altas desta semana, os três maiores bancos privados passaram a cobrar mais de 12% ao ano no financiamento imobiliário. O Bradesco cobra a partir de 15% + TR, o Itaú, 12,95% + TR e o Santander, 12,49% + TR. Segundo a Exame (29/10/2026), isso tem uma consequência que vai além da parcela: acima de 12%, o contrato deixa de ser SFH e passa a ser SFI.
Parece detalhe técnico, mas mexe com o uso do FGTS e com o planejamento da compra. Veja em linguagem simples.
O que é o teto de 12%
O SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é o sistema da maioria dos financiamentos de moradia. A Lei 8.692, de 1993, diz que, no SFH, os juros podem ser de no máximo 12% ao ano. A TR, que corrige o saldo, fica fora dessa conta.
Quando a taxa passa desse limite, a operação não cabe mais no SFH. Ela vai para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), em que os juros são livres. Detalhamos as diferenças em SFH e SFI: as diferenças entre os sistemas.
3 coisas que mudam quando o juro passa de 12%
1. O uso do FGTS
Este é o ponto mais importante. Pela lei do FGTS (Lei 8.036, de 1990), o saldo só pode ser usado na compra da casa própria em operações financiáveis nas condições do SFH. A Exame lembra que o FGTS, tanto na entrada quanto para amortizar a dívida, exige esse enquadramento. Na prática, o cliente que conta com o FGTS precisa de um contrato dentro do SFH. Veja as regras de uso em FGTS na compra do imóvel.
2. A taxa fica livre
No SFI, não há limite para os juros. O banco pode cobrar a taxa que achar adequada ao risco e ao custo do dinheiro. Por isso, comparar instituições fica ainda mais importante.
3. Alguns benefícios do SFH ficam de fora
O SFH tem vantagens em alguns custos, como a redução de emolumentos de cartório na primeira aquisição prevista em lei. No SFI, vale a tabela normal. Veja os custos da compra em ITBI, registro e outros custos.
Cada banco ainda tem linha no SFH?
As notícias falam das taxas mínimas de cada banco, todas acima de 12%. Elas não detalham se os bancos mantêm alguma condição especial dentro do teto, por exemplo para quem usa o FGTS. Por isso, confirme com o banco, caso a caso, antes de prometer o uso do FGTS ao cliente.
A Caixa e o Banco do Brasil não anunciaram mudança até a publicação deste artigo. Os dois disseram estar em período de silêncio por causa da divulgação dos balanços. A Caixa fez 48,6% do crédito imobiliário com recursos da poupança de janeiro a agosto, segundo a Abecip. Ela também opera o Minha Casa Minha Vida, que usa recursos do FGTS e tem taxas definidas pelo governo, bem abaixo do teto.
O que o corretor pode fazer
- Pergunte logo no início se o cliente vai usar o FGTS. Isso define em quais bancos a operação faz sentido.
- Confira o enquadramento antes da proposta. Valor do imóvel, taxa e uso do FGTS precisam fechar juntos.
- Compare pelo Custo Efetivo Total. No SFI, a diferença entre bancos pode ser grande. Veja juros, CET e indexadores.
- Veja se o cliente se encaixa no MCMV. Com renda familiar de até R$ 13 mil, as condições do programa podem ser melhores. Veja MCMV para corretores.
- Refaça as simulações antigas. As taxas mudaram nesta semana. Veja quanto subiu a parcela em cada banco.
Simulação não é aprovação: a taxa, o enquadramento e a decisão de crédito dependem da análise de cada banco.
Fontes: Exame, "Santander segue exemplo de Itaú e Bradesco e sobe juros da casa própria" e "Juro do financiamento imobiliário vai subir em outros bancos? O que se sabe até agora" (29/10/2026); Lei 8.692/1993, art. 25 (teto de juros no SFH); Lei 8.036/1990, art. 20 (uso do FGTS na moradia própria); Abecip, via Exame (participação da Caixa na poupança, jan.–ago./2026).
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