Custos do financiamento · Parte 3 de 3
ITBI, registro e custos extras: quanto o comprador precisa reservar além da entrada
Além da entrada, a compra financiada tem ITBI, registro, avaliação e outros custos. Veja o que entra na conta e como o corretor prepara o comprador.
Um dos sustos mais comuns na compra financiada aparece na reta final: o cliente juntou a entrada, mas não sabia que precisava de mais dinheiro para o ITBI e o registro. Nesta última parte da série sobre custos, listamos as despesas que ficam fora do financiamento e como o corretor prepara o comprador desde o começo.
Por que esses custos surpreendem
Na simulação, o cliente vê o valor do imóvel, a entrada e a parcela. Os impostos e taxas da transferência aparecem depois, quando a aprovação já saiu. Se não houver reserva, a compra pode travar justamente no registro, a última etapa antes da liberação do crédito.
ITBI
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis é municipal. Cada município define a alíquota e a base de cálculo, e muitos cobram percentuais entre 2% e 3%. Algumas cidades têm regras específicas para imóveis financiados, como alíquota menor sobre a parte financiada. O pagamento costuma ser exigido antes do registro do contrato.
Dica: consulte as regras da prefeitura onde o imóvel fica logo no início da negociação.
Registro no cartório
O contrato de financiamento precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis. Os emolumentos seguem tabelas definidas em cada estado e variam com o valor do imóvel. A legislação prevê redução nos emolumentos para a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação. Vale confirmar as condições com o cartório.
Tarifa de avaliação do imóvel
A instituição financeira costuma cobrar uma tarifa para avaliar o imóvel. O valor varia de banco para banco e normalmente é pago no início do processo, antes da vistoria. Falamos da avaliação na série sobre o laudo de avaliação.
Certidões e documentos
Matrícula atualizada e certidões do imóvel e do vendedor têm custo de emissão. Individualmente são valores menores, mas somados e reemitidos quando vencem, entram no orçamento.
Seguros e despesas mensais
Os seguros obrigatórios do financiamento entram na parcela mensal e já aparecem no CET, como vimos na parte 2. Mas o cliente também precisa considerar condomínio, IPTU e manutenção do novo imóvel no orçamento do mês.
Despesas que costumam ser esquecidas
- mudança e pequenas adequações no imóvel;
- ligação de água, luz e gás no novo endereço;
- débitos de condomínio ou IPTU do vendedor, que devem ser quitados por ele antes da venda;
- eventuais custos de regularização acertados na proposta.
Quanto reservar
O valor exato depende do município, do estado, do valor do imóvel e da instituição. Por isso, mais do que um percentual genérico, o ideal é fazer uma estimativa específica do caso logo no início: alíquota do ITBI na prefeitura, tabela do cartório e tarifa da instituição. Com esses três números, o cliente sabe quanto precisa além da entrada.
Exemplo de planilha de custos
Uma planilha simples ajuda o cliente a enxergar o total. Use os valores reais do caso:
| Item | Onde descobrir o valor | Quando paga |
|---|---|---|
| Entrada | Proposta de compra e simulação | Conforme a proposta |
| Tarifa de avaliação | Instituição financeira | Antes da vistoria |
| Certidões | Cartórios e órgãos emissores | Durante a documentação |
| ITBI | Prefeitura do município do imóvel | Antes do registro |
| Registro do contrato | Cartório de registro de imóveis | Após a assinatura |
| Mudança e ligações | Orçamentos do cliente | Após a liberação |
Com a planilha preenchida, o cliente sabe quanto precisa ter e em que momento, e o corretor evita a pergunta "por que ninguém me avisou?".
Como o corretor prepara o comprador
- Fale dos custos extras no primeiro atendimento, junto com a entrada.
- Faça uma estimativa com base nas regras da cidade e do cartório.
- Combine quando cada valor vai ser pago.
- Lembre o cliente do ITBI antes da assinatura do contrato, para o registro não atrasar.
Um comprador que sabe de tudo desde o início confia mais no corretor e não trava a venda na última etapa. O próximo tema do blog trata do FGTS e dos programas habitacionais.
Perguntas frequentes
Quem paga o ITBI?
Em regra, o comprador, já que o imposto incide sobre a transmissão do imóvel para ele. O pagamento costuma ser exigido antes do registro.
O ITBI pode ser financiado?
Em geral, não entra no valor financiado do imóvel. Algumas instituições oferecem linhas que incluem despesas da compra, mas é preciso confirmar caso a caso.
Existe desconto no registro do primeiro imóvel?
A legislação prevê redução nos emolumentos de registro para a primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação. Confirme as condições com o cartório.
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