FGTS e programas habitacionais · Parte 3 de 3
SFH e SFI: as diferenças entre os sistemas de financiamento imobiliário
O que muda entre SFH e SFI no financiamento imobiliário: limite de valor, uso do FGTS, juros e custos de registro, e como o enquadramento afeta a venda.
Todo financiamento imobiliário se encaixa em um sistema: o SFH, Sistema Financeiro da Habitação, ou o SFI, Sistema de Financiamento Imobiliário. O enquadramento muda o uso do FGTS, as regras de juros e alguns custos. Esta é a última parte da série sobre FGTS e programas habitacionais.
O que é o SFH
O Sistema Financeiro da Habitação reúne os financiamentos voltados à moradia dentro de um valor máximo de imóvel, definido pelo Conselho Monetário Nacional e atualizado de tempos em tempos. É o sistema da maioria dos financiamentos residenciais.
Principais características:
- limite de valor do imóvel;
- possibilidade de usar o FGTS, cumpridas as regras;
- regras específicas para a taxa de juros;
- benefícios em alguns custos, como a redução de emolumentos na primeira aquisição prevista em lei.
O que é o SFI
O Sistema de Financiamento Imobiliário atende operações fora das regras do SFH, como imóveis acima do teto. As condições são negociadas com mais liberdade entre a instituição e o cliente.
Principais características:
- sem limite de valor do imóvel;
- em geral, sem uso do FGTS;
- regras de taxa mais livres;
- sem os benefícios específicos do SFH.
Comparação lado a lado
| SFH | SFI | |
|---|---|---|
| Valor do imóvel | Até o teto vigente | Sem teto |
| Uso do FGTS | Permitido, dentro das regras | Em geral, não |
| Taxa de juros | Com regras específicas | Negociada com mais liberdade |
| Custos de registro | Benefícios previstos na primeira aquisição | Tabela normal |
| Perfil típico | Moradia própria, maioria das compras | Imóveis de valor mais alto e outros casos |
Por que isso importa para o corretor
O enquadramento afeta diretamente a negociação. Um imóvel pouco acima do teto do SFH pode tirar do cliente a possibilidade de usar o FGTS e mudar as condições do crédito. Em alguns casos, uma negociação de preço que coloca o imóvel dentro do teto faz diferença para o comprador.
Também é por isso que o corretor deve conferir o teto vigente antes de anunciar o FGTS como forma de pagamento em imóveis de valor mais alto.
Como saber o teto vigente
O valor máximo do imóvel no SFH é definido por resolução do Conselho Monetário Nacional e pode ser atualizado. Por isso, evite decorar um número: consulte o valor vigente no site do Banco Central ou com quem conduz o crédito sempre que um imóvel estiver perto do limite. Esse cuidado vale especialmente para anúncios que mencionam FGTS, porque o enquadramento muda o que o comprador pode usar.
Um exemplo de decisão
Um cliente quer usar o FGTS e encontra um imóvel com preço um pouco acima do teto do SFH. Com o preço anunciado, a compra cairia no SFI, sem uso do FGTS. O corretor mostra ao vendedor que um pequeno ajuste no preço coloca o imóvel dentro do teto e amplia o número de compradores possíveis. O vendedor aceita, o cliente usa o FGTS na entrada e a venda acontece.
Nem sempre o ajuste é possível, mas conhecer o limite transforma um detalhe técnico em argumento de negociação.
Situações comuns
- Imóvel um pouco acima do teto: avaliar se uma negociação de preço muda o enquadramento.
- Cliente de alto padrão sem FGTS: o SFI pode ter condições competitivas, e a comparação entre instituições é ainda mais importante.
- Cliente que já tem imóvel: pode não usar o FGTS, mesmo em um imóvel dentro do teto, por causa das regras do próprio FGTS.
Como orientar o cliente
- Confira o valor do imóvel em relação ao teto vigente do SFH.
- Verifique se o cliente pode usar o FGTS, conforme a parte 1.
- Compare as propostas pelo custo efetivo total, como explicamos no artigo sobre CET e indexadores.
- Considere os custos de registro de cada enquadramento.
Esta série termina aqui. O próximo tema do blog é dedicado às imobiliárias, começando por como oferecer crédito sem montar um setor próprio.
Perguntas frequentes
O que define se o financiamento é SFH ou SFI?
Principalmente o valor do imóvel em relação ao teto do SFH, definido pelo Conselho Monetário Nacional, e as condições da linha de crédito.
Dá para usar FGTS no SFI?
Em geral, não. O uso do FGTS na compra está ligado aos imóveis enquadrados no SFH.
O SFI é sempre mais caro?
Não necessariamente, mas costuma ter regras mais livres de taxa e menos benefícios, como o desconto de emolumentos da primeira aquisição pelo SFH.
Tem um cliente travado no financiamento?
Você indica, a Click Casa cuida do crédito até a liberação e até 70% da comissão volta para você.