Custos do financiamento · Parte 2 de 3
CET, juros e indexadores: como comparar o custo real do financiamento imobiliário
Taxa de juros não é tudo: entenda o CET, os seguros e os indexadores TR, IPCA e poupança para comparar o custo real do financiamento imobiliário.
Na parte 1, vimos que o sistema de amortização muda o custo do financiamento. Mas duas propostas com a mesma taxa de juros ainda podem custar valores bem diferentes. Isso acontece por causa dos seguros, das tarifas e do indexador. Neste artigo, explicamos como comparar o custo real.
Taxa de juros não é tudo
A taxa de juros anunciada é só uma parte do custo. Em cima dela entram seguros obrigatórios, tarifas e a correção do saldo pelo indexador. Comparar propostas só pela taxa de juros é como comparar imóveis só pelo preço do metro quadrado, sem olhar condomínio e IPTU.
O que é o CET
O Custo Efetivo Total reúne, em uma única taxa, os juros, os seguros e as tarifas do contrato. As instituições precisam informar o CET ao cliente antes da contratação, e ele é o número mais útil para comparar propostas entre bancos. Quanto menor o CET, mais barato o financiamento, considerando o mesmo prazo e o mesmo sistema de amortização.
Os seguros obrigatórios
- Morte e invalidez permanente (MIP): quita ou reduz a dívida se o comprador falecer ou ficar inválido. O custo varia com a idade de quem participa do financiamento.
- Danos físicos ao imóvel (DFI): cobre danos ao imóvel, como incêndio e desabamento. O custo varia com o valor do imóvel.
Os dois entram na parcela mensal. Para compradores mais velhos, o MIP pode pesar bastante, e isso aparece no CET.
As tarifas
Algumas instituições cobram tarifas de avaliação do imóvel, de administração do contrato ou outras previstas no contrato. Elas também entram no CET. Vale olhar o detalhamento da proposta para saber o que está sendo cobrado e quando.
Os indexadores
O indexador corrige o saldo devedor ao longo do tempo. É ele que faz a parcela da tabela Price, por exemplo, deixar de ser exatamente fixa.
TR
A Taxa Referencial é o indexador mais tradicional do crédito imobiliário. Por ter oscilado pouco em vários períodos, costuma dar mais previsibilidade à parcela.
IPCA
Nas linhas corrigidas pelo IPCA, o índice oficial de inflação, a taxa de juros nominal costuma ser menor. Em compensação, o saldo é corrigido pela inflação, e a parcela pode subir de forma mais sensível em períodos de inflação alta.
Poupança
Algumas instituições oferecem linhas com taxa ligada à remuneração da poupança. Nesse caso, o custo acompanha as mudanças na taxa básica de juros da economia.
Taxa prefixada
Em algumas linhas, a taxa é prefixada, sem correção por índice. A parcela fica mais previsível, mas a taxa inicial tende a ser maior.
Como comparar duas propostas
- Confira se o prazo e o sistema de amortização são iguais.
- Compare o CET, e não só a taxa de juros.
- Veja qual é o indexador e o que ele significa para a parcela futura.
- Olhe o valor da primeira parcela e a renda exigida.
- Considere o relacionamento exigido, como conta-salário ou outros produtos, e se ele é obrigatório para manter a taxa.
Os descontos condicionados
Muitas propostas anunciam uma taxa menor condicionada a algum relacionamento com o banco, como receber o salário na instituição, ter débito automático da parcela ou contratar outros produtos. Isso pode valer a pena, mas é preciso entender as regras:
- o que acontece com a taxa se o cliente deixar de cumprir a condição;
- quanto custam os produtos exigidos, como cartão ou seguros adicionais;
- se o desconto vale para todo o contrato ou só por um período.
Um desconto de taxa que exige produtos com custo mensal pode, no fim, sair mais caro. A comparação justa considera o custo total do pacote, e não só a taxa anunciada.
Como o corretor explica ao cliente
O cliente costuma perguntar "qual banco tem a menor taxa?". A resposta mais útil é mostrar as propostas lado a lado, com o CET, a primeira parcela e o indexador, e explicar em uma frase o que cada diferença significa. Assim, a escolha é do cliente, mas feita com informação.
Além do custo do financiamento, a compra tem custos que não entram no contrato, como ITBI e registro. Eles são o tema da parte 3.
Perguntas frequentes
O que é CET no financiamento imobiliário?
É o Custo Efetivo Total: a taxa que reúne juros, seguros obrigatórios e tarifas do contrato. É o número mais completo para comparar propostas.
Qual indexador é melhor, TR ou IPCA?
Depende do cenário e do perfil do cliente. O IPCA costuma vir com juros nominais menores, mas a correção acompanha a inflação, o que traz mais incerteza sobre a parcela futura.
Os seguros do financiamento são obrigatórios?
Os seguros por morte e invalidez permanente e por danos físicos ao imóvel são exigidos nos financiamentos habitacionais e entram no custo mensal.
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