FGTS e programas habitacionais · Parte 1 de 3
FGTS na compra do imóvel: quem pode usar, como e em que momento
Quem pode usar o FGTS na compra do imóvel, as principais regras, as formas de uso na entrada e nas parcelas e o que o corretor confere antes de contar com ele.
O FGTS é uma das fontes mais usadas para completar a entrada de um imóvel. Mas nem todo comprador pode usar, e nem todo imóvel aceita. Quando o corretor conta com o FGTS sem conferir as regras, a venda pode travar no meio do caminho. Este é o primeiro artigo da série sobre FGTS e programas habitacionais.
Importante: as regras do FGTS são definidas pelo governo federal e operadas pela Caixa, e podem mudar. Este artigo traz os critérios gerais. Confira sempre as condições vigentes no site da Caixa.
Para que o FGTS pode ser usado na moradia
- Entrada: completar o valor que não é financiado.
- Amortização: reduzir o saldo devedor, diminuindo a parcela ou o prazo.
- Quitação: liquidar o saldo do financiamento.
- Pagamento de parte das prestações: por um período, dentro dos limites das regras.
Quem pode usar: as condições do trabalhador
De forma geral, o trabalhador precisa:
- ter tempo mínimo de trabalho sob o regime do FGTS, somando todos os períodos;
- não ter financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação em qualquer parte do país;
- não ser proprietário de outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem na região metropolitana, conforme as regras;
- usar o imóvel para a própria moradia.
O ponto que mais pega é o imóvel em nome do comprador. Muitas vezes ele tem uma parte de um imóvel herdado ou uma casa antiga na mesma cidade, e isso pode impedir o uso.
Quais imóveis aceitam o FGTS
- imóvel residencial urbano, destinado à moradia do comprador;
- imóvel dentro do valor máximo do Sistema Financeiro da Habitação, definido pelo Conselho Monetário Nacional;
- imóvel com documentação regular e registrado;
- imóvel que não tenha sido comprado com FGTS recentemente, dentro do prazo mínimo previsto nas regras.
Explicamos o que é o Sistema Financeiro da Habitação na parte 3 desta série.
Como o uso funciona na prática
- O comprador confirma o saldo disponível no extrato do FGTS.
- Durante a documentação, entram as declarações e os documentos que comprovam o direito ao uso.
- A instituição financeira solicita a movimentação do saldo dentro do processo de financiamento.
- O valor é liberado junto com o financiamento, depois do registro do contrato.
Como o dinheiro do FGTS só é liberado no fim do processo, o vendedor precisa saber que essa parte da entrada não chega na assinatura da proposta.
Os erros mais comuns
- Contar com um saldo que o cliente não tem: peça o extrato antes de montar a proposta.
- Ignorar um imóvel em nome do comprador: pergunte sempre, inclusive sobre heranças e partes de imóveis.
- Imóvel fora dos critérios: valor acima do teto, uso comercial ou documentação irregular.
- Prometer o FGTS ao vendedor como se fosse à vista: ele só é liberado com o financiamento.
FGTS de mais de uma pessoa
Quando duas pessoas compram juntas, como um casal, cada uma pode usar o próprio FGTS, desde que cumpra as condições individualmente. Isso aumenta o valor disponível para a entrada. Por outro lado, se uma delas não cumprir as regras, como ter um imóvel na cidade, só o FGTS da outra poderá ser usado. Conferir as condições de cada participante evita contar com um saldo que não vai ser liberado.
FGTS para reduzir a parcela depois da compra
O FGTS não serve só para a entrada. Depois da compra, o comprador pode, conforme as regras, usar o saldo acumulado para amortizar o financiamento periodicamente. Muitos clientes não sabem disso. Explicar essa possibilidade na hora da venda mostra que o financiamento pode ficar mais leve ao longo dos anos e ajuda a decisão.
Também é possível usar o FGTS para pagar parte das prestações por um período, o que pode ajudar em momentos de aperto no orçamento. As condições e os limites estão nas regras do fundo.
Perguntas para o primeiro atendimento
- Você pretende usar o FGTS? Sabe quanto tem de saldo?
- Você tem algum imóvel, ou parte de um, na cidade onde mora ou trabalha?
- Tem algum financiamento habitacional em andamento?
Com essas respostas, o corretor sabe se pode contar com o FGTS antes de negociar. Na parte 2, falamos do Minha Casa Minha Vida, que também usa recursos do FGTS.
Perguntas frequentes
Posso usar o FGTS se já tenho um imóvel?
Em geral, não é permitido usar o FGTS se o trabalhador já tem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Há regras específicas, por isso vale conferir o caso concreto.
O FGTS pode pagar parcelas do financiamento?
Sim. Além da entrada, o FGTS pode ser usado para amortizar, quitar o saldo ou pagar parte das prestações, dentro das regras vigentes.
Imóvel comercial pode ser comprado com FGTS?
Não. O FGTS é destinado à moradia própria, em imóvel residencial urbano.
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