Custos do financiamento · Parte 1 de 3
SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento imobiliário
Entenda a diferença entre SAC e Price no financiamento imobiliário, com um exemplo em números, e saiba como o corretor ajuda o cliente a escolher.
Na hora de contratar o financiamento, o cliente escolhe o sistema de amortização, e quase sempre a escolha fica entre SAC e Price. A decisão muda o valor da primeira parcela, a renda exigida e o total pago em juros. Este é o primeiro artigo da série sobre custos do financiamento.
O que é amortização
Cada parcela do financiamento tem duas partes: os juros, que remuneram o banco, e a amortização, que reduz a dívida. O sistema de amortização define como essas duas partes se distribuem ao longo do tempo. Por isso, dois financiamentos com a mesma taxa e o mesmo prazo podem ter parcelas e custos totais bem diferentes.
Como funciona o SAC
No Sistema de Amortização Constante, a amortização é igual todos os meses. Como a dívida cai de forma acelerada, os juros, calculados sobre o saldo, também caem. Resultado: a parcela começa mais alta e diminui com o tempo.
Como funciona a Price
Na tabela Price, a parcela é calculada para ser igual ao longo do contrato, antes da correção pelo indexador. No começo, a maior parte dela é juros e pouca coisa amortiza a dívida. Com o tempo, a proporção se inverte. Resultado: a primeira parcela é menor, mas a dívida cai mais devagar.
Um exemplo em números
Para comparar, imagine um financiamento de R$ 200 mil em 360 meses, com uma taxa hipotética de 0,9% ao mês (cerca de 11,35% ao ano). O exemplo não inclui seguros, tarifas nem a correção pelo indexador, e serve só para mostrar a diferença entre os sistemas.
| SAC | Price | |
|---|---|---|
| Primeira parcela | R$ 2.355,56 | R$ 1.874,48 |
| Última parcela | R$ 560,56 | R$ 1.874,48 |
| Total de juros | R$ 324.900 | R$ 474.814 |
| Renda para a 1ª parcela caber em 30% | cerca de R$ 7.850 | cerca de R$ 6.250 |
Neste exemplo, a parcela do SAC fica abaixo da parcela da Price a partir da 98ª, ou seja, depois de pouco mais de oito anos.
Vantagens e cuidados de cada sistema
SAC
- Vantagem: menos juros no total e dívida que cai mais rápido.
- Cuidado: exige mais renda no começo, o que pode reduzir o valor aprovado.
Price
- Vantagem: primeira parcela menor, o que facilita a aprovação e cabe melhor no orçamento inicial.
- Cuidado: mais juros no total e saldo devedor que cai devagar nos primeiros anos.
Como escolher
- A renda comporta a parcela inicial do SAC? Se sim, ele tende a sair mais barato no total.
- O cliente pretende amortizar com extras? Usar FGTS ou bônus para amortizar reduz o peso dos juros em qualquer sistema.
- Por quanto tempo ele pretende ficar com o imóvel? Para quem pretende vender ou quitar em poucos anos, a diferença de custo total pesa menos.
- A aprovação depende da parcela menor? Nesse caso, a Price pode ser o que viabiliza a compra.
E as amortizações extras?
Em qualquer sistema, o cliente pode fazer amortizações extraordinárias, com recursos próprios ou com o FGTS, quando as regras permitem. Cada amortização reduz o saldo devedor e, com ele, os juros futuros. O cliente escolhe se quer reduzir o valor da parcela ou o prazo do contrato.
Reduzir o prazo costuma economizar mais juros no total. Reduzir a parcela alivia o orçamento do mês. Para quem escolhe a Price por causa da parcela inicial menor, amortizações periódicas são uma forma de compensar o custo maior ao longo do tempo.
Dúvidas comuns dos clientes
- "Se a parcela do SAC cai, por que não escolher sempre ele?" Porque a parcela inicial maior exige mais renda e pode reduzir o valor aprovado.
- "A parcela da Price nunca muda?" Ela é calculada para ser igual, mas o saldo é corrigido pelo indexador, então a parcela pode variar.
- "Dá para pagar antes e economizar?" Sim. A amortização antecipada reduz os juros em qualquer sistema.
O papel do corretor
O corretor não precisa fazer contas de matemática financeira, mas precisa saber explicar a lógica: o SAC começa mais caro e termina mais barato, e a Price começa mais leve e custa mais no total. Com as simulações dos dois sistemas lado a lado, o cliente decide com base no orçamento e nos planos dele.
Cuidado com a comparação incompleta
Comparar só a primeira parcela engana. O ideal é olhar a parcela inicial, o custo efetivo total e a evolução do saldo devedor. Na parte 2, explicamos o CET e os indexadores, que também mudam bastante o custo final.
Perguntas frequentes
O que significa SAC?
Sistema de Amortização Constante. A parte que reduz a dívida é igual todo mês, e os juros diminuem ao longo do tempo, por isso a parcela começa mais alta e cai.
A tabela Price é mais cara?
No total, costuma pagar mais juros, porque a dívida diminui mais devagar no início. Em troca, a parcela inicial é menor e constante, sem considerar a correção pelo indexador.
Posso trocar de SAC para Price depois?
Em geral, a troca exige renegociação ou portabilidade. O mais simples é escolher bem na contratação.
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