Documentação e jurídico · Parte 3 de 3
Pendências que travam a escritura e o financiamento: como identificar e resolver
Construção não averbada, inventário, divórcio sem partilha e penhora: as pendências que travam a escritura e o financiamento, e como o corretor se antecipa.
Algumas pendências não aparecem na visita ao imóvel nem na conversa com o vendedor. Elas surgem na análise jurídica, quando a venda já está acertada, e podem atrasar a escritura por meses. Esta é a última parte da série sobre documentação: as pendências mais comuns, como identificá-las cedo e os caminhos para resolver cada uma.
Construção não averbada
É uma das pendências mais frequentes. A casa foi ampliada, ganhou um andar ou uma edícula, mas a área nova não consta na matrícula. Para o banco, só existe a área registrada, e isso afeta a avaliação e a análise jurídica.
Como identificar: compare a área da matrícula com a área real do imóvel e pergunte ao vendedor sobre reformas.
Caminho comum: obter o habite-se na prefeitura e averbar a construção no cartório, com os documentos que cada um exigir.
Inventário não concluído
Quando o proprietário registrado faleceu, a propriedade só passa para os herdeiros depois do inventário. Enquanto ele não estiver concluído e registrado, os herdeiros não conseguem vender por financiamento da forma usual.
Como identificar: confira se quem vende é quem consta na matrícula. Se não for, pergunte como o imóvel chegou até ele.
Caminho comum: concluir o inventário, judicial ou em cartório quando possível, e registrar a partilha na matrícula.
Divórcio sem partilha registrada
O casal se divorciou, mas a partilha do imóvel não foi registrada. Na matrícula, os dois continuam proprietários, e os dois precisam participar da venda.
Caminho comum: registrar a partilha ou obter a participação e a assinatura do ex-cônjuge na venda.
Penhora, hipoteca e outros ônus
Hipotecas e alienações fiduciárias de financiamentos antigos costumam ser resolvidas com a quitação da dívida, muitas vezes com parte do próprio valor da venda, seguida da baixa no cartório. Penhoras exigem mais cuidado, porque estão ligadas a processos judiciais e podem impedir a venda até serem levantadas.
Usufruto
O usufruto dá a outra pessoa o direito de usar o imóvel, comum em doações de pais para filhos. Para vender com financiamento, normalmente é preciso que o usufrutuário renuncie ou que o usufruto seja cancelado e averbado na matrícula.
Dívidas e ações contra o vendedor
Mesmo com a matrícula limpa, ações judiciais contra o vendedor podem colocar a venda em risco, dependendo do caso. Por isso, as certidões pessoais do vendedor fazem parte da análise. Quando aparece algo, a avaliação de um advogado ajuda a entender se a venda é segura.
Irregularidades do imóvel
Imóveis sem matrícula individual, em loteamentos irregulares ou com descrição muito diferente da realidade costumam ser recusados como garantia. Nesses casos, a regularização pode ser longa, e vale avaliar se o financiamento é o caminho para aquela venda.
Quanto tempo cada pendência pode custar
Não existe prazo padrão, mas algumas pendências costumam ser resolvidas em dias e outras em meses:
- Geralmente rápidas: quitação de hipoteca com o valor da venda, atualização de certidões, quitação de IPTU ou condomínio em atraso.
- Intermediárias: averbação de divórcio ou de partilha já decidida, cancelamento de usufruto com a concordância do usufrutuário.
- Geralmente longas: inventário ainda não aberto, regularização de construção sem projeto aprovado, levantamento de penhora em processo judicial.
Saber em qual grupo a pendência está ajuda a decidir se vale seguir com a venda financiada agora ou combinar outro cronograma com comprador e vendedor.
Como o corretor se antecipa
- Peça a matrícula atualizada na captação, antes de anunciar o imóvel.
- Faça três perguntas ao vendedor: houve reforma ou ampliação? O imóvel veio de herança ou de divórcio? Existe dívida ligada a ele?
- Compare área registrada e área real.
- Registre na proposta quem resolve cada pendência e em que prazo.
- Avise o comprador. Uma pendência conhecida e com plano é aceitável. Uma descoberta tardia quebra a confiança.
Pendências jurídicas não são motivo para desistir de uma venda, mas exigem tempo e método. Quanto antes aparecem, mais fácil fica encaixar a solução no cronograma.
O próximo tema do blog é a avaliação do imóvel, a etapa que define quanto o banco aceita financiar.
Perguntas frequentes
Imóvel em inventário pode ser vendido com financiamento?
Em geral, o inventário precisa estar concluído e registrado na matrícula para que o banco aceite o imóvel como garantia. Em alguns casos, há caminhos judiciais específicos, que levam mais tempo.
Como regularizar uma construção não averbada?
Normalmente, com o habite-se da prefeitura e os documentos exigidos pelo cartório para averbar a área construída na matrícula.
Quem paga a regularização do imóvel?
Em regra, é responsabilidade do vendedor entregar o imóvel regular. Os detalhes devem ser combinados na proposta.
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