Documentação e jurídico · Parte 2 de 3
Documentos do vendedor e do imóvel: o que o banco confere antes de financiar
Matrícula, certidões do vendedor, IPTU e condomínio: os documentos do imóvel no financiamento, o que cada um revela e como evitar surpresas na análise jurídica.
Na parte 1, tratamos dos documentos do comprador. Agora vamos ao lado que mais esconde surpresas: o vendedor e o imóvel. É aqui que a análise jurídica do banco procura qualquer coisa que impeça o registro da compra.
O que o banco quer garantir
O imóvel é a garantia do financiamento. Antes de emprestar, o banco precisa ter certeza de que o vendedor pode vender, de que o imóvel está livre de problemas e de que a compra vai ser registrada sem obstáculos. Cada documento do vendedor e do imóvel responde a uma parte dessa pergunta.
Matrícula atualizada
A matrícula é a certidão do imóvel no cartório de registro de imóveis. Ela conta a história do imóvel: quem são os donos, compras anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos e averbações de construção. É o documento mais importante da análise jurídica.
Ao ler a matrícula, confira se:
- o vendedor é de fato o proprietário registrado;
- a área e a descrição batem com o imóvel real;
- há registro de ônus, como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária;
- a construção existente está averbada.
Certidões do imóvel
- Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias: mostra se existe algum gravame ou ação judicial ligada ao imóvel.
- Certidão ou carnê do IPTU: confirma a situação dos tributos municipais.
- Declaração de quitação do condomínio: em apartamentos e condomínios, mostra que não há dívidas condominiais.
- Habite-se e documentos da construção: em alguns casos, especialmente em imóveis novos ou ampliados.
Documentos e certidões do vendedor
Além dos documentos pessoais e do estado civil, o banco pode pedir certidões que mostram se o vendedor tem ações ou dívidas capazes de afetar a venda, como certidões de distribuidores judiciais e de débitos trabalhistas. Isso protege o comprador de comprar um imóvel que depois seja questionado por credores do vendedor.
Quando o vendedor é casado, o cônjuge normalmente precisa participar da venda. Quando é pessoa jurídica, entram o contrato social, os documentos dos sócios e certidões da empresa.
O que a matrícula costuma revelar
| O que aparece | O que significa | Caminho comum |
|---|---|---|
| Hipoteca ou alienação fiduciária | O imóvel ainda garante uma dívida do vendedor | Quitação com parte do valor da venda e baixa no cartório |
| Penhora | O imóvel está vinculado a um processo judicial | Avaliar o processo e a possibilidade de baixa antes da venda |
| Usufruto | Outra pessoa tem direito de uso do imóvel | Renúncia ou cancelamento do usufruto |
| Construção não averbada | A área construída não consta no registro | Regularização e averbação da construção |
| Proprietário falecido | A herança ainda não foi formalizada | Inventário concluído e registrado |
Quando o vendedor tem um financiamento em aberto
É muito comum o vendedor ainda estar pagando o próprio financiamento. Nesse caso, a matrícula mostra a alienação fiduciária ou a hipoteca em favor do banco dele. A venda é possível, mas exige coordenação: o saldo devedor precisa ser quitado, em geral com parte do valor pago pelo comprador, e o banco do vendedor emite o termo de quitação para a baixa no cartório.
Peça ao vendedor, logo no início, uma declaração com o saldo devedor atualizado. Com esse número, dá para saber se o valor da venda cobre a dívida e quanto sobra para ele, o que evita surpresas na reta final.
Imóvel novo ou na planta
Em imóveis comprados diretamente da construtora, a análise envolve também a documentação do empreendimento, como o registro da incorporação. Nesses casos, a construtora costuma orientar quais documentos são necessários.
Por que pedir a matrícula logo na captação
A maioria dos problemas jurídicos aparece na matrícula. Se ela for lida só depois da aprovação do crédito, o problema surge quando todos já contam com a venda. Se for lida na captação, o corretor sabe de antemão o que precisa ser resolvido e pode orientar o vendedor com tempo.
Também vale perguntar ao vendedor, logo no início, se houve reforma ou ampliação, se o imóvel veio de herança e se existe alguma dívida ligada a ele. Três perguntas simples evitam meses de atraso.
Na parte 3, detalhamos as pendências que mais travam a escritura e como cada uma costuma ser resolvida.
Perguntas frequentes
Quanto tempo vale a matrícula atualizada?
As instituições costumam exigir uma matrícula emitida recentemente, muitas vezes com até 30 dias. Confirme o prazo com quem conduz o crédito.
O vendedor com dívidas pode vender o imóvel financiado?
Depende da natureza e do valor das dívidas. Certas ações podem comprometer a venda. Por isso as certidões do vendedor são analisadas antes da aprovação jurídica.
Imóvel sem habite-se pode ser financiado?
Em geral, a construção precisa estar regularizada e averbada na matrícula. Há exceções em algumas modalidades, como o crédito com garantia de imóvel.
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