Avaliação do imóvel · Parte 2 de 3
Laudo de avaliação abaixo do valor: o que fazer quando o imóvel não avalia
Quando o laudo do banco vem abaixo do preço combinado, o valor financiado cai. Veja por que isso acontece e quais são as saídas para salvar a venda.
O cliente foi aprovado, a documentação está em ordem, e o laudo do banco chega abaixo do preço combinado. É um dos momentos em que mais vendas travam. Na parte 1, vimos como o laudo é feito. Aqui, o foco é a solução.
Por que isso afeta o financiamento
O banco financia uma porcentagem do valor do imóvel e usa como referência o menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação. Se o laudo vem mais baixo, o valor que o banco pode emprestar cai junto, e o comprador precisa cobrir a diferença com recursos próprios.
Exemplo: imóvel vendido por R$ 400 mil, com financiamento previsto de 80% (R$ 320 mil). Se o laudo avaliar em R$ 360 mil, os 80% passam a ser calculados sobre esse valor: R$ 288 mil. Para manter o preço, o comprador precisa colocar R$ 32 mil a mais de entrada.
Por que o laudo vem abaixo
- Preço acima do mercado: o vendedor pediu mais do que imóveis parecidos valem.
- Área não averbada: ampliações fora da matrícula não entram na conta.
- Estado de conservação: problemas visíveis reduzem o valor.
- Poucas referências: em regiões com poucas vendas parecidas, a avaliação tende a ser mais conservadora.
Quatro saídas possíveis
1. Contestar o laudo
Se houver informações que o avaliador não considerou, como reformas, benfeitorias ou vendas recentes de imóveis parecidos, é possível pedir uma revisão com argumentos e documentos. Nem sempre muda o resultado, mas vale tentar quando a diferença é grande e há fundamento.
2. Renegociar o preço
O laudo dá ao comprador um argumento objetivo para pedir desconto. Em muitos casos, comprador e vendedor dividem a diferença. Para o vendedor, perder parte do preço pode ser melhor do que perder a venda e recomeçar.
3. Aumentar a entrada
Se o comprador tiver recursos, pode completar a diferença e manter o preço combinado. Vale checar se o FGTS pode ajudar nessa parte.
4. Tentar outra instituição
Cada banco faz a sua própria avaliação. Uma nova análise em outra instituição pode chegar a um valor diferente, especialmente quando o laudo anterior foi muito conservador.
Qual saída escolher
| Situação | Saída mais indicada |
|---|---|
| Diferença pequena e comprador com reserva | Aumentar a entrada |
| Diferença grande e preço acima do mercado | Renegociar o preço |
| Benfeitorias ou reformas que o avaliador não considerou | Contestar o laudo com documentos |
| Laudo muito abaixo de imóveis parecidos vendidos recentemente | Contestar ou tentar outra instituição |
| Área real maior do que a registrada | Regularizar a averbação e reavaliar, se o prazo permitir |
Muitas vezes, a solução combina duas saídas: o vendedor reduz parte do preço e o comprador completa o restante com a entrada. O importante é decidir rápido, porque o laudo e a aprovação de crédito têm validade.
Como conduzir a conversa
A notícia do laudo abaixo costuma gerar tensão: o comprador se sente pagando caro, e o vendedor sente que o imóvel foi desvalorizado. O corretor ajuda quando:
- explica o mecanismo sem tomar partido;
- apresenta as quatro saídas com números;
- propõe um caminho e um prazo para decidir;
- registra por escrito o que for combinado.
Como pedir a revisão do laudo
Se a decisão for contestar, a revisão costuma ter mais chance quando vem bem documentada:
- reúna anúncios e, se possível, vendas recentes de imóveis parecidos na mesma região, com área e padrão comparáveis;
- liste as benfeitorias e reformas, com notas fiscais, fotos e datas;
- aponte de forma objetiva o que o laudo não considerou, sem questionar a competência do avaliador;
- encaminhe o pedido por quem conduz o financiamento, que conhece o procedimento de cada instituição.
Uma revisão sem argumentos novos dificilmente muda o valor. Uma revisão bem fundamentada às vezes resolve sem que ninguém precise abrir mão de nada.
Como prevenir
- Trabalhe com preço próximo ao de mercado desde a captação.
- Confira se a matrícula reflete o imóvel real, com área construída averbada.
- Prepare o comprador para a possibilidade de precisar de mais entrada.
- Inclua na proposta uma cláusula sobre o que acontece se o laudo vier abaixo.
Prevenir também passa por apresentar bem o imóvel no dia da vistoria. É o tema da parte 3.
Perguntas frequentes
Dá para contestar o laudo de avaliação?
Em muitos casos, sim. É possível pedir uma revisão apresentando informações que o avaliador não considerou, como reformas ou vendas recentes de imóveis parecidos.
Se o laudo vier abaixo, a venda é cancelada?
Não necessariamente. Comprador e vendedor podem renegociar o preço, o comprador pode aumentar a entrada ou o caso pode ser levado a outra instituição.
O vendedor é obrigado a baixar o preço?
Não. O laudo é uma referência para o banco. A decisão de ajustar o preço é uma negociação entre as partes.
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