Outras modalidades de crédito · Parte 1 de 3
Home equity: como funciona o crédito com garantia de imóvel
O que é home equity, como funciona o crédito com garantia de imóvel, para quem faz sentido e quais cuidados o corretor deve passar ao cliente.
Muitos clientes que passam pela imobiliária já têm um imóvel quitado e precisam de crédito para outra coisa: uma reforma, a quitação de dívidas caras ou o capital de giro de um negócio. Para esses casos existe o home equity, o crédito com garantia de imóvel. Este é o primeiro artigo da série sobre outras modalidades de crédito.
O que é home equity
Home equity é um empréstimo em que o cliente oferece um imóvel próprio como garantia. Como o risco para a instituição é menor do que em um empréstimo sem garantia, as taxas costumam ser bem mais baixas e os prazos, mais longos. O cliente continua morando no imóvel ou usando-o normalmente durante todo o contrato.
A garantia é feita por alienação fiduciária: o imóvel fica vinculado ao contrato até a quitação, e o registro dessa garantia é feito na matrícula, no cartório de imóveis.
Como funciona na prática
- Simulação: o cliente informa o valor do imóvel e quanto precisa.
- Análise de crédito: a instituição avalia renda e histórico, como em um financiamento.
- Avaliação do imóvel: um engenheiro ou arquiteto define o valor de garantia.
- Análise jurídica: a documentação do imóvel e do proprietário é conferida.
- Contrato e registro: o contrato é assinado e a garantia é registrada na matrícula.
- Liberação: o dinheiro é depositado na conta do cliente.
As etapas são parecidas com as do financiamento de compra, que explicamos no passo a passo do financiamento.
Quanto é possível pegar
O valor máximo é uma porcentagem do valor de avaliação do imóvel, definida por cada instituição, e também depende da renda do cliente, porque a parcela precisa caber no orçamento. Ou seja, um imóvel valioso não garante sozinho um crédito alto: a capacidade de pagamento continua sendo decisiva.
Para quem faz sentido
- Quem tem dívidas caras: trocar cartão de crédito ou cheque especial por um crédito com taxa menor pode aliviar o orçamento.
- Quem vai reformar ou ampliar: o investimento costuma valorizar o próprio imóvel.
- Empresários: capital para o negócio com custo menor do que em linhas sem garantia.
- Quem quer comprar outro imóvel à vista: em alguns casos, o crédito ajuda a negociar um desconto.
Os cuidados que o cliente precisa conhecer
- O imóvel é a garantia: se as parcelas não forem pagas, o cliente pode perder o imóvel, conforme o procedimento previsto em lei.
- Custo total: além dos juros, há avaliação, registro e seguros. Compare pelo custo efetivo total, como explicamos no artigo sobre CET, juros e indexadores.
- Uso consciente: trocar uma dívida cara por uma barata só funciona se o cliente não voltar a acumular a dívida cara.
- Prazo longo: a parcela fica menor, mas o total pago aumenta.
Quais imóveis costumam ser aceitos
Em geral, imóveis residenciais e comerciais urbanos, com matrícula regular e em nome do cliente ou de alguém que aceite participar da operação. Imóveis com pendências na matrícula, construções não averbadas ou em inventário costumam precisar de regularização antes. As regras de cada instituição variam, por isso vale consultar antes de prometer qualquer condição ao cliente.
Onde o corretor entra
O corretor conversa com proprietários o tempo todo: quem quer vender para levantar dinheiro, quem desistiu de vender porque o preço não compensa, quem precisa reformar para valorizar o imóvel. Para parte dessas pessoas, o home equity resolve o problema sem a venda. Conhecer a modalidade amplia a conversa com o cliente e mantém o relacionamento, mesmo quando a venda não acontece agora.
Um exemplo
Um proprietário procura a imobiliária para vender a casa onde mora, porque acumulou dívidas no cartão e no cheque especial. Na conversa, o corretor percebe que a venda não é o que ele quer: o problema é o custo das dívidas. Um crédito com garantia da casa, com taxa menor e prazo longo, troca as dívidas caras por uma parcela que cabe no orçamento, e o proprietário continua no imóvel. A relação com o corretor fica, e a próxima venda dessa família tende a passar por ele.
Próximos artigos
Nesta série, também tratamos da portabilidade de financiamento, para quem já tem um contrato e quer condições melhores, e do financiamento de terreno e construção.
Perguntas frequentes
Posso usar um imóvel financiado como garantia?
Em geral, o imóvel precisa estar quitado ou com saldo devedor baixo, e algumas instituições aceitam quitar o financiamento com o próprio crédito. As regras variam conforme a instituição.
O dinheiro do home equity precisa ser usado para algo específico?
Normalmente, não. O crédito costuma ser de uso livre, como reforma, quitação de dívidas ou investimento no próprio negócio.
O que acontece se o cliente não pagar?
Como o imóvel é a garantia, a inadimplência pode levar à perda dele, seguindo o procedimento previsto em lei. Por isso a parcela precisa caber com folga no orçamento.
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