Aprovação de crédito · Parte 1 de 3
Como o banco analisa o crédito imobiliário: o que pesa na aprovação
Renda, comprometimento, histórico e idade: entenda como o banco analisa o crédito imobiliário e o que o corretor pode orientar para aumentar as chances.
Para o comprador, a análise de crédito parece uma caixa-preta: os dados entram, um "sim" ou um "não" sai. Para o corretor, entender o que acontece lá dentro faz diferença, porque boa parte do que pesa na decisão pode ser preparado antes. Este é o primeiro artigo da série sobre aprovação de crédito.
O que o banco quer saber
Toda análise de crédito imobiliário responde a duas perguntas. A primeira: este comprador consegue pagar a parcela durante todo o prazo? A segunda: se algo der errado, o imóvel garante o valor emprestado? A primeira é sobre a pessoa. A segunda, sobre o imóvel, e é respondida pela avaliação e pela análise jurídica.
Este artigo trata da primeira pergunta: a capacidade de pagamento do comprador.
Renda comprovada
O banco considera apenas a renda que consegue comprovar. Holerites, declaração de imposto de renda, extratos e pró-labore são as fontes mais comuns. Renda que existe, mas não aparece em documento, não entra na conta.
É possível somar a renda de mais de uma pessoa, como cônjuge, companheiro ou familiar, desde que todos participem do financiamento. Essa composição de renda costuma viabilizar compras que pareciam fora do alcance.
Comprometimento de renda
As instituições limitam a parte da renda que pode ir para a parcela. É comum que esse limite fique perto de 30% da renda bruta familiar, mas cada banco define o seu. E não conta só a parcela nova: financiamento de carro, empréstimos e outras dívidas recorrentes também entram.
Na prática, um cliente com boa renda e muitas parcelas em andamento pode ter menos capacidade de financiamento do que um cliente com renda menor e nenhuma dívida.
Histórico de crédito
O banco consulta o histórico do comprador: pagamentos em dia, atrasos, restrições ativas e o uso do crédito ao longo do tempo. Uma restrição ativa costuma levar à reprovação. Já um histórico limpo e consistente ajuda a conseguir condições melhores.
Por isso, uma conversa franca no primeiro atendimento vale ouro. Muitas vezes, o cliente tem uma pendência pequena, fácil de resolver, que ele mesmo esqueceu.
Idade e prazo
O prazo do financiamento pode chegar a várias décadas, mas existe um limite para a soma da idade do comprador com o prazo. Para compradores mais velhos, isso reduz o prazo máximo e aumenta a parcela. Incluir um comprador mais jovem na composição de renda é uma alternativa em alguns casos.
Entrada e valor financiado
O banco financia uma parte do valor do imóvel, e o restante é a entrada. Em geral, a cota de financiamento fica em até 80% do valor, e algumas instituições chegam a percentuais maiores em condições específicas. Quanto maior a entrada, menor a parcela e, normalmente, mais fácil a aprovação.
Lembre que o percentual incide sobre o menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação. Falamos disso na série sobre avaliação do imóvel.
Por que um banco aprova e outro não
Cada instituição tem a sua política de crédito: perfis de renda que aceita, limites de comprometimento, tipos de imóvel que financia. Um cliente recusado em um banco pode ser aprovado em outro. Por isso a análise em várias instituições ao mesmo tempo aumenta as chances, sem precisar esperar uma resposta para tentar a próxima.
Como o corretor ajuda antes da análise
- Pergunte como o cliente comprova renda. É a informação que mais muda o resultado.
- Pergunte sobre dívidas e parcelas. Elas reduzem a capacidade de pagamento.
- Sugira a composição de renda quando fizer sentido.
- Peça para o cliente regularizar pendências antes. Uma restrição resolvida hoje evita uma reprovação amanhã.
- Indique cedo. A análise antes da proposta mostra o teto real do cliente.
Na parte 2, tratamos do perfil que mais gera dúvida: o comprador autônomo, que ganha bem mas não tem holerite.
Perguntas frequentes
Quanto da renda pode ir para a parcela do financiamento?
Cada instituição define o seu limite, mas é comum ficar perto de 30% da renda bruta familiar comprovada. Outras dívidas também entram nessa conta.
Nome com restrição impede o financiamento?
Na maioria dos casos, restrições ativas levam à reprovação. Regularizar a pendência antes de pedir a análise costuma ser o caminho mais rápido.
A idade do comprador interfere?
Sim. A soma da idade do comprador com o prazo do financiamento tem um limite, o que pode reduzir o prazo máximo para compradores mais velhos.
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